税務会計アドバイス


No.001 売却したマンションの建物価格が不明なケース
 

 一般的に、不動産を売却した場合には、譲渡所得の確定申告が必要です。その際ですが、「マンションの金額のうち、土地分がいくらで建物分がいくら」なんてことを区分して考えている人は稀ですので、建物の譲渡所得計算上の償却費の計算をするときに、建物分がわからず、戸惑うケースが多々あります。
 こんなときに(1)契約書等に消費税が明示されているケースであれば、消費税から逆算して建物本体の価額を計算することが可能(土地は非課税なので、消費税を5%か3%で割り戻すことで逆算できる)です。一方、(2)それ以外のケースや消費税導入前に購入したマンション等については建設省の「建築統計年報」を利用して、建物価額を計算することも可能とされています。ただし、これはあくまでも窮余の策であるため、この方が有利だからといっても、消費税から建物価額を割り出せる場合や契約書等に土地建物の価額の区分が明示されている場合は、この方法は使えません。
 「建築統計年報」による建物の標準的な建築価額は以下の通りです。
「建築の標準的な建築価額」表
(千円/u)
建築年 木造・木骨モルタル造 鉄骨鉄筋コンクリート造 鉄筋コンクリート造 鉄骨造
昭和42年 19.9 43.6 33.7 19.6
43年 22.2 48.6 36.2 21.7
44年 24.9 50.9 39 23.6
45年 28 54.3 42.9 26.1
46年 31.2 61.2 47.2 30.3
47年 34.2 61.6 50.2 32.4
48年 45.3 77.6 64.3 42.2
49年 61.8 113 90.1 55.7
50年 67.7 126.4 97.4 60.5
51年 70.3 114.6 98.2 62.1
52年 74.1 121.8 102 65.3
53年 77.9 122.4 105.9 70.1
54年 82.5 128.9 114.3 75.4
55年 92.5 149.4 129.7 84.1
56年 98.3 161.8 138.7 91.7
57年 101.3 170.9 143 93.9
58年 102.2 168 143.8 94.3
59年 102.8 161.2 141.7 95.3
60年 104.2 172.2 144.5 96.9
61年 106.2 181.9 149.5 102.6
62年 110 191.8 156.6 108.4
63年 116.5 203.6 175 117.3
平成元年 123.1 237.3 193.3 128.4
2年 131.7 286.7 222.9 147.4
3年 137.6 329.8 246.8 158.7
4年 143.5 333.7 245.6 162.4
5年 150.9 300.3 227.5 159.2
6年 156.6 262.9 212.8 148.4
7年 158.3 228.8 199 143.2
8年 161 229.7 198 143.6
9年 160.5 223 201 141
10年 158.6 225.6 203.8 138.7
(注)「建築統計年報(国土交通省)」の「構造別:建築物の数、床面積の合計、工事費予定額」表の1uあたりの工事費予定額による
例) 売却した建物
  建築年月日:昭和48年11月10日 構造:鉄筋コンクリート 延床面積:124u
@ 建物の標準的な建築価額でみた建築単価 643.000円/u
A 取得価額 643,000円 × 124u = 79,732,000円